Приобретение жилья — серьёзный шаг, сопряжённый с множеством юридических нюансов. Один из ключевых рисков — покупка квартиры в самовольно возведённом многоквартирном доме, который в народе часто называют «коттеджем». Как обезопасить себя от подобных ситуаций и на что обратить внимание?
Дом, который стоит недостроенным уже десятилетие
Что такое «коттедж» в юридическом контексте?
В Ростове-на-Дону, как и во многих других городах, встречаются самовольно построенные многоквартирные жилые дома, в просторечии именуемые «коттеджами». С юридической точки зрения это здания, возведённые без необходимого разрешения на строительство. Зачастую они расположены на земельных участках, целевое назначение которых не соответствует многоквартирной застройке, а само строительство велось с нарушениями градостроительных и строительных норм.
Важно понимать, что такие объекты не попадают под действие 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Квартиры в них продаются не по договору ДДУ, а по договору купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и долю в общем домовладении. Это принципиально иная схема, несущая в себе повышенные риски для покупателя.
Данный дом расположен на участке земли, не предназначенном для строительства многоквартирного дома.
Как появляются такие дома и в чём опасность?
Механизм их создания обычно таков: застройщик начинает строительство под видом индивидуального жилого дома (ИЖС) на соответствующем земельном участке. В процессе или после завершения работ дом искусственно делится на доли, которые затем продаются как отдельные квартиры. Иногда проводится поквартирная регистрация прав, но чаще — из-за сложности процедуры — собственность оформляется просто как доля в общем имуществе.
Когда факт самовольной постройки вскрывается надзорными органами, они обращаются в суд. Суд может вынести решение о сносе такого здания, и подобные прецеденты — не редкость. Покупатель рискует не только потерять деньги, но и остаться без жилья.
Обратите внимание: Правда ли, что летом дороже строить дом.
«Коттеджи» в районе Вертолетного поля
Возможно ли узаконить самовольную постройку?
Теоретически — да, но процесс сложен и не гарантирует успеха. Для этого необходимо изменить категорию и вид разрешённого использования земельного участка на соответствующие многоквартирной застройке. Однако ключевое условие — участок должен быть предусмотрен для этих целей генеральным планом и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если он находится в зоне, где многоквартирные дома не разрешены, узаконить постройку будет невозможно. Кроме того, здание не должно угрожать жизни и здоровью людей, а его параметры должны соответствовать строительным нормам.
А в этом многоквартирном жилом доме с документами все в порядке
Как обезопасить себя при покупке?
Главное правило — тщательная юридическая проверка объекта перед сделкой. Рекомендуется обратиться к профессионалам. Комплексная проверка должна включать:
- Анализ документов на земельный участок (категория, вид разрешённого использования).
- Проверку наличия разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.
- Изучение правоустанавливающих документов продавца.
- Проверку объекта в ЕГРН на наличие арестов, обременений и запрещений.
- Сверку планировки с техническим паспортом.
Если у юриста возникают малейшие сомнения в законности происхождения объекта, от покупки стоит отказаться.
А что вы об этом думаете? Пишите в комментариях.
Хотите получить консультацию по вопросам покупки или недвижимости в Ростове-на-Дону, звоните по тел. 8 (903) 462-74-91
#недвижимость #самовольнаяпостройка #самозастрой #назначениеземель #стройнадзор #ижс #многоквартирныйдом #коттедж #егрн #росреестр
Еще по теме здесь: Коттедж.
Источник: Вся правда о «Коттеджах».