Коттеджные поселки находятся за пределами нормативного регулирования, будьте внимательны и осторожны!

Такой вывод сделал недавно Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 28.12.2021 № 55-П.

Хочу выделить ряд положений из указанного выше определения, подтверждающие текст, вынесенный в заголовок.

Коттеджный поселок и общая территория, гармоничное развитие

1. Поскольку нет прямых норм, распространяющих действие на правовой режим общего имущества коттеджных поселков и деятельность управляющих организаций, Конституционный Суд ввел свои определения

Для обозначения «коттеджный поселок» используются термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой» или «жилищно-земельный комплекс». При этом учтено, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки.

Под «управляющей организацией» будет пониматься как юридическое, так и физическое лицо (индивидуальный предприниматель), выполняющее работы и (или) оказывающее услуги по управлению имуществом, предназначенным для обслуживания расположенных в такого рода комплексе жилых домов, земельных участков и комплекса в целом (имущество общего пользования), а также по надлежащему содержанию этого имущества.

2. Особенность правового режима связана с новизной отношений по приобретению в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов на определенной территории, объединенной планировочными решениями

Как отметил Конституционный Суд, в настоящее время в контексте интенсивного развития в России рыночных отношений, сопровождающихся передачей (покупкой) земли в частную собственность, наблюдаются активные освоение и застройка земель населенных пунктов, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Нередко это ведет к появлению относительно обособленных от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно­пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.).

В большинстве случаев подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки).

Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам.

Обратите внимание: Дачные и коттеджные поселки Минского шоссе: преимущества и сравнительный анализ.

Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

3. Конфликт интересов частного собственника и управляющей организации

Управляющие организации, как правило, создавались и создаются застройщиками для управления общей территорией построенных комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (далее - комплекс ИЖС).

Именно такой подход и закладывает дальнейший конфликт интересов между покупателем земельного участка с индивидуальным жилым домом и управляющей компанией, даже если такая компания создана в соответствии со всеми требованиями законодательства РФ.

Новые покупатели, как правило, являются заложниками ранее утвержденных общими собраниями собственников комплексов ИЖС решений и "кабальных" положений договоров с управляющими организациями, вынуждающих их оплачивать расходы третьих лиц по управлению имуществом, которое может быть отнесено управляющей организацией к общему, в том числе нести повышенные необоснованные расходы на услуги по охране и эксплуатации инженерных и технических сетей. Такие договора в большинстве своем не предусматривают их периодическое изменение и корректировку на основании очередных общих собраний собственников комплекса ИЖС.

4. Использование судами норм законодательства РФ для общего имущества в многоквартирных домах и дачных и садоводческих товариществах по аналогии не приводит к решению проблемы

Имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П).

Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Ошибочное применение судами положений законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, в частности действовавший на момент возникновения спорных отношений Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (утратил силу с 1 января 2019 года), а также Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Верховный Суд Российской Федерации признает такие судебные акты подлежащими отмене, как вынесенные с нарушением норм материального права, поскольку стороны спорных отношений не осуществляют деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а разрешенное использование земельных участков в так называемых коттеджных поселках имеет принципиально иное назначение (индивидуальное жилищное строительство). (определения от 9 апреля 2019 года № 5-КГ19-10, от 30 июля 2019 года № 4- КГ19-28, от 19 ноября 2019 года № 4-КГ19-43, 2-11/2018, от 24 марта 2020 года № 4-КГ19-90, 2-2233/18, от 6 октября 2020 года № 5-КГ20-107-К2).

5. Выводы о необходимости расширения механизмов нормативного регулирования комплексов ИЖС

Конституционный Суд установил, что в настоящее время не гарантируются справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов собственников комплекса ИЖС и управляющих организаций, при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание.

По мнению Конституционного Суда баланс интересов гарантируется следующими приведенными ниже обстоятельствами:

  • состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы;
  • обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками;
  • наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

В связи с принятием постановления от 28.12.2021 № 55-П Конституционный Суд рекомендовал федеральному органу власти в сфере нормативного регулирования

в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включающую в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер.

Дополнительно отмечаю, что похожая инициатива уже принята Государственной Думой РФ в отношении «малоэтажного жилого комплекса». Данный закон находится на подписи Президента РФ и вступит в силу с 1 марта 2022 года!

Внимательно ознакомиться с постановлением Конституционного Суда от 28.12.2021 № 55-П.

#таунхаус #коттедж #коттеджный поселок #общее имущество поселок #свой дом #дачный поселок #конституционный суд #управление недвижимостью

Смело комментируйте статью!

Не забывайте поставить царский лайк

и оформить подписку на канал



Еще по теме здесь: Коттедж.

Источник: Коттеджные поселки находятся за пределами нормативного регулирования, будьте внимательны и осторожны!.

Закрыть ☒