С 1 января 2020 года действует обновленный закон, усиливающий защиту прав граждан при покупке жилья. В статье разбираемся, какие нововведения гарантируют покупателям безопасность сделок и право на компенсацию в случае утраты имущества.
Новые правила признания покупателя добросовестным
До 2020 года покупка квартиры или дома была сопряжена с серьезным риском: сделку могли признать недействительной, если обнаруживались права третьих лиц, не давших согласия на продажу. Это создавало правовую неопределенность и могло привести к потере и жилья, и денег.
Теперь ситуация изменилась. Основное нововведение закона — презумпция добросовестности покупателя, который при совершении сделки полагался на официальные данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что если вы проверили информацию в Росреестре и на ее основе приобрели имущество, вы с большой вероятностью будете признаны добросовестным приобретателем.
Оспорить этот статус можно только через суд, и бремя доказывания ложится на истца. Ему необходимо будет представить убедительные доказательства, что покупатель знал или должен был знать о том, что продавец не имел прав на отчуждение имущества. Это серьезно повышает правовую защищенность рядовых граждан.
Сроки приобретательной давности
Закон также уточнил правила о приобретательной давности — способе получения права собственности через длительное владение. Если раньше для недвижимости требовалось 15 лет открытого и непрерывного владения, то теперь сроки применяются только к случаям, прямо не урегулированным Гражданским кодексом.
Важное уточнение: течение срока приобретательной давности начинается с момента перехода имущества к добросовестному владельцу. Если права были зарегистрированы в Росреестре, то отсчет ведется с даты, указанной в выписке ЕГРН.
Важно: Регистрация права в ЕГРН является ключевым моментом для защиты ваших интересов и начала течения сроков.
Читайте также: Налог на недвижимость в 2020 для физических лиц
Мнения экспертов: плюсы, минусы и рекомендации
В юридическом сообществе нет единой оценки нового закона. Часть специалистов критикует его за усложненную редакцию, которая, по их мнению, появилась ко второму чтению и сделала некоторые положения менее понятными.
Другие эксперты, напротив, считают, что доработки были необходимы. Они позволят судам единообразно применять нормы о добросовестном приобретении, что в конечном итоге усилит защиту прав покупателей. Третья группа юристов занимает выжидательную позицию, полагая, что окончательные выводы можно будет сделать только после накопления судебной практики.
Как обезопасить сделку: советы юристов
Несмотря на новые гарантии, эксперты единодушны в необходимости тщательной подготовки к сделке. Чтобы минимизировать риски, они рекомендуют:
- Проверить продавца: Убедиться в его дееспособности и правомочности распоряжаться имуществом. Запросить паспорт и документы, подтверждающие право собственности.
- Сверить данные: Тщательно сопоставить фактическое состояние объекта (площадь, планировку) с информацией в выписке из ЕГРН.
- Выявить обременения и права третьих лиц: Проверить, не зарегистрированы ли в отношении квартиры ипотека, арест, аренда или права несовершеннолетних.
- Получить необходимые согласия: Если имущество находится в долевой или совместной собственности (например, супружеской), обязательно получить нотариальное согласие всех совладельцев на продажу.
Читайте также: Подешевеют ли квартиры в 2020 году в России
Право на компенсацию: как вернуть деньги за утраченное жилье
Одно из самых значимых нововведений — право добросовестного покупателя на денежную компенсацию от государства, если купленное жилье у него истребовали по суду (например, как незаконно отчужденное).
Закон четко устанавливает, что если взыскание с виновного продавца по исполнительному листу невозможно (деньги не выплачиваются более 6 месяцев) или выплачено лишь частично, убытки возмещаются из государственной казны.
Как рассчитывается размер компенсации?
Старый лимит в 1 миллион рублей отменен. Теперь размер выплаты определяется судом индивидуально, исходя из одного из двух критериев:
- Реальный ущерб: Сумма, которую покупатель фактически понес (стоимость покупки, затраты на ремонт и т.д.).
- Кадастровая стоимость: Покупатель вправе потребовать расчета компенсации исходя из кадастровой стоимости недвижимости на момент ее истребования, что в некоторых случаях может быть выгоднее.
Внимание: Конкретный механизм финансирования таких выплат и существенный разрыв между рыночной и кадастровой стоимостью в регионах пока создают вопросы для реализации этой нормы.
Читайте также: Поэтапный процесс регистрации земельного участка в собственность
Опасения юристов
Эксперты отмечают потенциальную проблему: если суды установят чрезмерно высокую планку для доказательства добросовестности, цель закона может быть нивелирована. Особенно это вероятно в ситуациях, когда выплата крупной компенсации из бюджета создает финансовый интерес у государства оспаривать статус приобретателя.
Таким образом, закон 2020 года — это важный шаг к защите рядовых покупателей, но его эффективность во многом будет зависеть от правоприменительной практики и ответственности самих граждан при проверке сделки.