Выбор между готовым домом и участком под строительство, а также определение формата (СНТ, коттеджный поселок или недострой в ипотеку) — это сложный и важный этап. Параллельно с этими размышлениями у меня появилась дополнительная сумма для инвестиций в будущее жилье.
Наше знакомство с предложениями на рынке земли в Ленинградской области началось с изучения множества вариантов. Каждый участок имел свои достоинства, но, к сожалению, почти все они были неидеальны. Если вы задумались о покупке загородной недвижимости в этом регионе, мой опыт и наблюдения могут оказаться для вас полезными.
Климатические особенности региона
- Однажды в прогнозе погоды я увидела карту, которая наглядно демонстрирует влияние ландшафта на климат в нашем регионе. Ленинградская область расположена в своеобразном «коридоре» между Ладожским озером и Финским заливом, с Карельским перешейком на севере и Балтийско-Ладожским глинтом на юге. По этому коридору часто движутся воздушные массы, принося облачность. Нередко, выехав за город, например, в Красное Село или Пушкин, можно попасть под солнце, в то время как в центре Санкт-Петербурга будет пасмурно. Учитывайте эту особенность при выборе местоположения вашего будущего участка.
Инструменты для проверки участка
2. Скачайте приложение «Kadastr.Ru».
Это обязательный шаг. Приложение бесплатное и разработано государством для обеспечения открытости информации. Оно неоднократно помогало мне избежать серьезных ошибок. Подробнее об этом ниже.
3. Поиск участка и первый фильтр. Ищите предложения на Avito или ЦИАН. Если в объявлении не указан кадастровый номер, обязательно запросите его у продавца или агента.
Если вам отказываются предоставить кадастровый номер до личной встречи, прекращайте общение. Не тратьте время. Часто такой отказ — попытка заставить вас приехать, эмоционально привязаться к месту и проигнорировать важные детали в документах. Вы можете потратить полдня на дорогу и «влюбиться» в участок, под которым, например, проложен высоковольтный кабель.
4. Анализ данных в кадастре. Получив номер, вбейте его в приложение и внимательно изучите всю информацию на обеих вкладках. Особое внимание уделите второй вкладке — «Обременения». Что это может быть? Например, обременение Министерства обороны означает, что земля находится в ведомственном подчинении, и любое строительство придется согласовывать на федеральном уровне, что может занять годы и закончиться отказом. Участки с обременениями редко стоят дешевле рыночной цены, поэтому будьте бдительны.
Всегда сверяйте адрес из объявления с адресом в кадастре. Расхождения — частый случай. Еще один огромный плюс приложения — функция геолокации. Курсор следует за вами на местности, помогая сориентироваться (хотя иногда может показывать направление с ошибкой).
Личный осмотр и особенности местности
5. Личный осмотр — обязателен. Выбирайте направление вдоль одной трассы, договаривайтесь о просмотре 4-5 участков за одну поездку. Я вела блокнот с адресами, кадастровыми номерами, телефонами и именами контактов. Если участок не огорожен, будьте готовы к тому, что вас не будут водить по нему — могут просто скинуть кадастр и проконсультировать по телефону, если вы заблудитесь.
6. Болотистая местность. Ленинградская область и Санкт-Петербург исторически расположены на болотах. В городе об этом легко забыть, но при выборе земли помнить обязательно. Местные жители советуют смотреть на участок в октябре или марте — если стоит вода, это плохой признак.
Идеальный вариант — пологий склон. Слишком крутой склон значительно удорожает строительство. Участок без крупных камней предпочтительнее. Оглянитесь вокруг: если поблизости на таком же склоне уже стоят дома, это хороший знак.
Обратите внимание: Виды пристроек к деревянному дному, особенности строительства.
Юридические форматы и скрытые риски
7. Земли поселений (ИЖС, ЛПХ) vs. СНТ/КП. Разница существенна. Покупая землю в населенном пункте, вы взаимодействуете с главой местной администрации, который, как правило, дорожит репутацией. В коттеджном поселке или СНТ вы попадаете под власть председателя, чьи методы управления и ответственность могут быть непредсказуемыми. Хорошенько подумайте над этим выбором.
8. Земли для огородничества. От таких предложений лучше сразу отказаться. На них почти всегда запрещено капитальное строительство.
9. Коттеджные поселки: проверяйте всё. Обязательно гуглите название поселка, ФИО застройщика, ищите отзывы и статьи. Отзывы часто отражают реальную ситуацию. В Ленобласти, например, известны случаи, когда после продажи участков в КП через ТСЖ с собственников начинали требовать большие ежемесячные платежи за уже построенные дороги, а в случае отказа — перекапывали подъезды.
Также будьте готовы к тому, что обещания о готовых коммуникациях (свет, вода) могут не соответствовать действительности. Можно годами ждать, когда «Ленэнерго» подведет электричество. Лучший вариант — когда электричество уже подведено по границе участка. Наличие рядом магистрального газа — большая удача.
Дополнительные факторы для оценки
10. Изучайте планы развития территории. Читайте новости и гуглите название населенного пункта до сделки. В регионе много крупных проектов: дороги, мосты, порты, заводы. Будет неприятно, если рядом запланируют железнодорожную ветку для товарных поездов или новый город-спутник.
11. Экологическая обстановка. Посмотрите карту свалок (есть, например, в 2ГИС) и изучите в поисковике запросы вида «экология поселка N». Школьные рефераты на эту тему иногда оказываются очень подробными и полезными.
12. Логистика и инфраструктура. Оцените расстояние до города (если вам нужно туда регулярно ездить) и загруженность трасс. Наличие железнодорожной станции и электричек поблизости — большой плюс для мобильности (но лучше, если пути будут не ближе 500 метров от участка).
Оформление сделки: нотариус вместо риэлтора
13. Риэлтор вам не нужен. Это, возможно, самый бесполезный посредник в этой сделке. Все документы вы можете проверить сами по списку. Договор купли-продажи безопаснее всего оформлять у нотариуса. Да, это стоит денег (порядка 18-25 тысяч рублей), но в сделке появляется юридически ответственное лицо. Нотариус несет ответственность и в случае ошибки может лишиться лицензии, поэтому проверяет все тщательно.
Риэлтор же, получив свой процент, может «исчезнуть», если возникнут проблемы. Часто продавец уже работает со своим агентом, который формально помогает и вам.
Не верьте сказкам про «агентство с многолетней репутацией». Знакомая купила через такое агентство «видовой» участок за 3,5 млн рублей, а позже выяснилось, что на нем запрещено капитальное строительство. Узнала она об этом уже после постройки дома. Реальная стоимость участка с таким статусом не превышала 2 млн.
Я сама оказалась в похожей ситуации, но шла на риск осознанно и не переплатила. Теперь предстоит решать юридический вопрос. Но даже если дом не зарегистрируют как жилой, я не расстроюсь. У меня потрясающий вид на залив, а это уже многое значит.
Еще по теме здесь: Коттедж.
Источник: Как мы искали землю для строительства дома в Ленинградской области.