В российской правовой практике существует несколько ключевых режимов общего имущества, которые применяются в зависимости от типа недвижимости. В этой статье мы подробно рассмотрим их сходства и различия, а также требования к регистрации.
1. Общее имущество в многоквартирных домах
Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 36), общее имущество многоквартирного дома включает в себя все объекты, которые обслуживают более одного помещения. К ним относятся:
- Общие помещения: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы с инженерными коммуникациями.
- Инженерное оборудование: механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, расположенное внутри или снаружи дома и обслуживающее несколько помещений.
- Конструктивные элементы: крыши, несущие и ненесущие конструкции здания.
- Земельный участок: территория, на которой расположен дом, включая элементы озеленения, благоустройства и другие объекты, предназначенные для обслуживания дома.
Важно отметить, что общее имущество многоквартирного дома рассматривается как единый и неделимый объект. Законодательство не предусматривает регистрацию прав на отдельные его части. При этом с момента формирования и кадастрового учета земельного участка он автоматически переходит в общую долевую собственность всех владельцев помещений в доме, независимо от того, была ли проведена государственная регистрация этого права.
2. Общее имущество в малоэтажных жилых комплексах
Этот правовой режим был введен относительно недавно, с изменениями в Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, которые вступили в силу с 1 марта 2022 года.
К общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном комплексе относятся:
- Объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки, которые используются исключительно для удовлетворения потребностей владельцев домов.
Например, это могут быть котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковки и площадки для контейнеров с отходами.
Объекты считаются общим имуществом с даты получения застройщиком разрешения на их ввод в эксплуатацию. Ключевое условие: передача дома участнику долевого строительства возможна только после завершения строительства всего общего имущества и всех индивидуальных домов в рамках проекта.
Закон также предусматривает возможность аренды земельного участка в границах комплекса на условиях договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Передача дома и участка является основанием для регистрации права собственности или аренды на землю.
3. Общее имущество в садоводческих и огороднических товариществах
Правовой режим регулируется Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ с последующими изменениями.
Здесь выделяется два вида общего имущества:
- Имущество общего пользования: объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, расположенные на территории товарищества и используемые для удовлетворения потребностей его членов (проходы, проезды, снабжение энергией, водой, охрана, вывоз отходов и т.д.). Сюда же относятся движимые вещи, созданные или приобретенные для деятельности товарищества.
- Земельные участки общего назначения: участки, предназначенные для общего использования правообладателями или для размещения другого имущества общего пользования.
Имущество общего пользования, как правило, находится в общей долевой собственности всех владельцев земельных участков на территории товарищества, пропорционально площади их участков. Для управления этим имуществом обычно создаются товарищества.
Регистрация прав на объекты общего имущества осуществляется по заявлению представителя, уполномоченного решением общего собрания членов товарищества или собственников недвижимости.
Ключевые выводы
Общее имущество в различных правовых режимах объединяет одна основная функция: обеспечение возможности использования индивидуальными собственниками своих объектов. Сюда входят общие земельные участки, коммуникации, дороги, а также здания и сооружения, обслуживающие индивидуальные объекты.
Наиболее детально проработан режим для многоквартирных домов, что связано с высокой плотностью застройки и большим количеством собственников. В остальных случаях определения носят более общий характер.
В российском законодательстве действует заявительный принцип регистрации прав на общее имущество, независимо от его типа. При этом доля собственника в общем имуществе возникает автоматически, независимо от факта государственной регистрации этого права.
#недвижимость #дом блокированной застройки #таунхаус #коттеджный поселок #общее имущество #регистрация общего имущества #многоквартирный дом #садоводческое товарищество
Смело комментируйте события
Не забывайте поставить ♔ царский лайк ♔
и оформить ✔ подписку на канал
Еще по теме здесь: Коттедж.
Источник: Общее имущество собственников недвижимости, сходства и различия.