В России действует законодательство, защищающее права граждан, проживающих в зданиях, признанных непригодными для жизни. Присвоение дому статуса аварийного или ветхого обязывает власти обеспечить жильцов новым жильем. Чтобы успешно пройти эту процедуру, важно разбираться в актуальных правилах расселения, которые начали действовать с 2020 года.
Нововведения от Минстроя: платная опция и социальный найм
Ключевое изменение в программе — появление возможности выкупа новой квартиры. Это позволяет собственникам самостоятельно выбирать жилье, не ограничиваясь строго равноценным вариантом. Если выбранная квартира больше предыдущей, разницу в площади необходимо будет оплатить.
Однако такой вариант подходит не всем, так как требует значительных финансовых средств. Для граждан, которые не могут себе этого позволить, законодательством предусмотрена альтернатива — предоставление жилья по договору социального найма с местной администрацией.
По такому договору гражданин получает право бесплатного проживания с последующей возможностью выкупа, оплачивая только коммунальные услуги. На льготных условиях социальный найм доступен не всем, а только определенным категориям:
- инвалидам;
- пенсионерам;
- малообеспеченным семьям;
- многодетным семьям (с тремя и более детьми).
Остальные граждане будут обязаны ежемесячно вносить арендную плату, размер которой устанавливает муниципалитет. Как правило, эта сумма существенно ниже рыночной стоимости аренды аналогичного жилья.
Основные принципы и условия программы переселения
Новое жилье, предоставляемое по программе, должно быть полностью благоустроенным, с подключенными коммуникациями и готовым для комфортного проживания.
Ключевые условия программы
Главная задача государственной программы — обеспечить безопасным и комфортным жильем граждан, чьи дома признаны аварийными. Порядок и условия участия регулируются Постановлением Правительства и Федеральным законом №185. Первый шаг — проведение экспертной оценки, которая официально подтвердит непригодность здания для проживания.
Программа строится на нескольких важных правилах:
- В приоритете — граждане, не имеющие другого жилья.
- Площадь новой квартиры не может быть меньше предыдущей.
- Если норма жилой площади на человека (18 м²) не соблюдалась, государство предоставляет возможность ее увеличить.
- Жители домов в исторических зонах могут выбрать район для нового проживания.
- Собственникам не могут предлагать комнаты в коммунальных квартирах.
Как правило, новое жилье предлагается в том же районе, где находился аварийный дом. При согласии жильцов возможен переезд в другой район. После признания дома аварийным любые сделки с недвижимостью в нем (продажа, обмен) запрещены.
Особенности реализации программы
Собственникам аварийного жилья предоставляется квартира в новом доме, равная по площади старой. Местные власти обязаны предложить как минимум два варианта на выбор. Вселение оформляется официальным договором между собственником и представителем администрации.
Организацией переезда и транспортировки имущества занимаются коммунальные службы. Для нанимателей жилья по договору социального найма новое жилье предоставляется в соответствии с установленными нормами площади.
Как жилье признают аварийным или ветхим
С конца 2019 года в программе появилось важное разграничение: теперь отдельно выделяются понятия «аварийное» и «ветхое» жилье. Аварийное подлежит обязательному расселению и сносу, а ветхое считается пригодным для жизни, но требует капитального ремонта и постоянного контроля за его состоянием.
К аварийным обычно относят здания, которые:
- Сильно пострадали от стихийных бедствий, и их восстановление невозможно.
- Не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам.
- Имеют серьезные повреждения несущих конструкций.
- Получили критические разрушения в результате пожара.
Ветхими считаются дома с высоким процентом износа: 65% для деревянных и 70% для кирпичных зданий. Для инициирования процедуры признания дома аварийным в администрацию нужно подать:
- Заявление о проведении оценки состояния дома.
- Пакет документов: кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план, проект реконструкции (при наличии).
Межведомственная комиссия рассматривает заявление, проводит осмотр здания и выносит решение, которое направляется в местную администрацию. Если жильцы не согласны с решением комиссии, они могут заказать независимую экспертизу и оспорить вердикт в суде.
Возможные итоги проверки комиссии
По результатам работы комиссии возможны три сценария:
- Отказ. Если серьезных нарушений не найдено, в расселении будет отказано.
- Признание ветхим. Дом нуждается в капитальном ремонте. Жильцов на время работ переселяют во временное жилье.
- Признание аварийным. Дом подлежит сносу, а жильцы — немедленному расселению.
Кто имеет право на участие в программе
Право на переселение имеют:
- Наниматели жилья по договору социального найма.
- Собственники квартир (при наличии свидетельства о праве собственности).
- Арендаторы, заключившие договор аренды непосредственно с собственником.
Сроки и порядок расселения
После принятия решения о расселении жильцы уведомляются о сроке выселения, который не может превышать 5 дней. Однако администрация имеет право продлить этот срок до одного года. В 2020 году программа продолжает действовать, и жильцы вправе отказываться от предложений, которые их не устраивают.
Важно активно отстаивать свои права. Как правило, местные власти заинтересованы в скорейшем решении вопроса и идут на компромиссы, чтобы не срывать график расселения.
Как можно ускорить процесс
Ускорить расселение можно только в случае бездействия местных властей. Если в течение года после признания дома аварийным никаких действий не последовало, жильцы могут подать исковое заявление в суд с требованием обеспечить их новым жильем.
Поэтапный процесс переселения в 2020 году
Предоставление нового жилья происходит в порядке очереди, установленной Жилищным кодексом РФ. Списки очередников сформированы до 2024 года.
Первоочередное право на расселение имеют:
- Жильцы домов с высоким риском обрушения.
- Граждане, имеющие на руках судебное решение о переселении.
- Те, чьи дома были включены в программу ранее.
Обычно расселение происходит в порядке общей очереди, но есть исключения. Например, если дом сносят в составе целого квартала, его жители могут получить новое жилье вне очереди. Непосредственно перед переездом жильцам предлагают на выбор три варианта квартир. Если два первых не подходят, придется соглашаться на третий.
Если все предложенные варианты не соответствуют заявленным параметрам, жильцы вправе обратиться в суд. На сбор документов и переезд отводится 6 месяцев. Просрочка может привести к принудительному выселению.
После переезда необходимо переоформить документы в Росреестре и зарегистрироваться по новому адресу.
Судебная практика по вопросам расселения
Судебных споров, связанных с расселением из аварийного жилья, достаточно много. Чаще всего в суд обращаются собственники, недовольные предложенным жильем или действиями чиновников. Распространены жалобы на некомпетентность и халатность должностных лиц при реализации программы.
Многие граждане, не зная своих прав, соглашаются на невыгодные условия. Лишь небольшая часть обращается в суд, и в большинстве таких случаев суд встает на сторону жильцов.
Несмотря на долгую историю программы переселения, проблема аварийного жилья в России до конца не решена. Жильцы часто сталкиваются с предоставлением неравноценного жилья или неадекватной денежной компенсацией. Чтобы защитить свои интересы, важно не только знать правила программы, но и, при необходимости, обращаться за помощью к квалифицированным юристам.