Покупка земли в инвестиционных целях – очень выгодный вариант для бизнеса. Земля не просит больших расходов, в отличие от других видов недвижимости, где надо ежемесячно платить за коммунальное и иное обслуживание. Платить за землю нужно только налог раз в год и следить за состоянием участка.
Недавно был озвучен такой вопрос. Фирма собралась покупать землю в инвестиционных целях. Предполагалась ее перепродажа или строительство небольших коттеджей для продажи уже готовых вариантов для заселения. Для этого необходимо учитывать следующее.
Выбрать землю подходящей категории и вида
Изучить вопрос налогообложения, который принимается на местном уровне
Изучить план застройки территории, чтобы потом не обнаружить, что в нескольких метрах будет застроен участок под промышленность
Юридически чистые и готовые под строительные инвестиции земли очень дорого стоят. Но есть вариант, когда выгодно купить землю с одним видом разрешенного использования, а потом ее перевести. Давайте рассмотрим условия перевода земли.
Целевое назначение и категории земли прописаны в Земельном Кодексе. Часто встречаются следующие виды: земли сельхоз назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности и лесного фонда.
А виды разрешенного использования (ВРИ) предусмотрены в Приказе Росреестра № П/0412. К ним относят земли ИЖС, садоводство, животноводство, блокированная жилая застройка, здравоохранение, цирки, рынки, магазины и т.п.
Существует также разделение на условный, основной и вспомогательный виды.
Основной вид предусмотрен разделом классификатора – Жилая застройка, Сельскохозяйственное использование. В этих разделах содержатся условные виды: овощеводство, питомники – для с/х использования. И в некоторых есть вспомогательные. ВРИ зависит от зоны, в которой находится участок согласно плану зонирования. Узнать точно отнесение их к определенному типу можно по правилам землепользования.
За нецелевое использование земельного участка предусмотрен штраф до 700 000 руб. – ст. 8.8 КоАП. Более того, землю могут изъять – ст. 284 ГК РФ.
Обратите внимание: Выбираем напольные покрытия: 10 ответов на вопросы.
Изменение вида разрешенного использования осуществляется согласно градостроительному регламенту – ст. 37 Градостроительного Кодекса.Для осуществления изменения ВРИ в первую очередь будет полезно изучить план застройки территории и правила землепользования, которые обычно существуют в каждом муниципальном образовании. Также могут содержаться градостроительные правила по которым изменяется ВРИ.
Для изменения вида условно разрешенного использования, заинтересованное лицо подает заявление в комиссию. Обычно это орган МСУ, и комиссия собирается из представителей отделов (строительный отдел, отдел землепользования и т.п.). Комиссия организовывает публичное обсуждение и слушание за счет заинтересованного лица. Проект размещается в СМИ и на сайте органа МСУ, также дополнительно на информационных стендах и т.п. Порядок проведения слушаний регламентируется ст. 5.1 Градостроительного Кодекса.
Срок проведения слушаний или обсуждении определяется Уставом муниципального образования, но не может быть более 1 мес.
Если условно разрешенный вид использования включен в Градостроительный регламент, то решение предоставляется без публичных слушаний.
Для этого следует заинтересованному лицу обратиться в органы местного самоуправления за получением ГПЗУ ( выписка из градостроительного плана земельного участка), который выдается на бесплатной основе. Данный документ предоставляют только правообладателю земельного участка или его законному представителю.
Решение или отказ в предоставлении условно разрешенного вида использования можно оспорить в судебном порядке.
Налоги
И поскольку мы в начале статьи затронули вопрос налогообложения, то стоит отметить следующее. Налогообложение земельных участков – компетенция представительных органов местной власти. Налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости. Налоговые ставки не могут превышать:
0,3% для земель жилищного фонда, с/х назначения, ЛПХ, садоводства, огородничества, то есть, земель, которые не используются для ведения предпринимательской деятельности.
1,5% для всех прочих земель.
Таким образом покупка земли для целей строительства на ней домов с последующей продажей будет рассматриваться как предпринимательская деятельность и облагаться налогом по ставке 1,5%.
Эти вопросы очень специфичны, и все зависит от местных градостроительных правил и правил землепользования. Без квалифицированной помощи сложно будет делать прогнозы. Наша юридическая служба оказывает консультации для жителей и организаций всех регионов России и не только. Мы поможем определить выгодную юридическую стратегию инвестиционных вложений в земельные участки. Подробнее – здесь.
#ври #категории земель #земля #инвестиции #права #закон #коттеджный посёлок #строительство домов
С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.
Больше интересных статей здесь: Коттедж.
Источник статьи: Рубрика ответы на вопросы. Изменение вида разрешенного использования земли.