Инвестиции в землю — это стратегически верное решение для бизнеса. В отличие от других объектов недвижимости, земельный участок не требует постоянных расходов на содержание. Основные затраты сводятся к ежегодному земельному налогу и поддержанию территории в порядке.
На практике часто возникает ситуация, когда компания планирует купить землю для последующей перепродажи или строительства коттеджей. Для успешной реализации такого проекта необходимо тщательно проработать несколько важных аспектов.
Ключевые этапы подготовки к инвестициям в землю
Перед покупкой участка важно выполнить три основных шага:
- Тщательно подобрать землю, учитывая ее категорию и текущий вид разрешенного использования (ВРИ).
- Детально изучить систему налогообложения, которая устанавливается на местном уровне и может существенно влиять на рентабельность проекта.
- Проанализировать план застройки территории, чтобы избежать неприятных сюрпризов, например, появления промышленного объекта по соседству.
Участки, полностью готовые к строительству и не имеющие юридических рисков, как правило, имеют высокую стоимость. Однако существует более выгодная стратегия: приобрести землю с одним ВРИ, а впоследствии изменить его на нужный. Давайте разберем, как это сделать.
Правовые основы: категории и виды использования земли
Все земельные ресурсы в России разделены на категории, что закреплено в Земельном кодексе. Наиболее распространены земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности и лесного фонда.
Внутри каждой категории существуют виды разрешенного использования (ВРИ), которые детализируют возможные способы эксплуатации участка. Их перечень утвержден классификатором (Приказ Росреестра № П/0412). К ВРИ относятся, например, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводство, коммерческая застройка, объекты здравоохранения и торговли.
Виды использования делятся на три типа: основной, условно разрешенный и вспомогательный. Основной ВРИ определяется зоной, в которой расположен участок, согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
Важно помнить, что использование земли не по целевому назначению влечет серьезную ответственность. Согласно ст. 8.8 КоАП РФ, штраф может достигать 700 000 рублей, а по ст. 284 ГК РФ участок могут даже изъять.
Обратите внимание: Выбираем напольные покрытия: 10 ответов на вопросы.
Процедура изменения ВРИ регламентируется Градостроительным кодексом РФ (ст. 37).Как изменить вид разрешенного использования: пошаговая инструкция
Первым делом необходимо изучить ПЗЗ и градостроительный регламент вашего муниципального образования. Эти документы содержат всю информацию о возможных изменениях.
Если требуется установить условно разрешенный ВРИ, заинтересованное лицо подает заявление в специальную комиссию при органах местного самоуправления. Комиссия организует публичные слушания, расходы на которые несет заявитель. Информация о проекте публикуется в СМИ, на официальном сайте и информационных стендах. Порядок проведения слушаний регулируется ст. 5.1 Градостроительного кодекса.
Срок проведения слушаний устанавливается местным уставом, но не может превышать одного месяца. Если нужный вид использования уже предусмотрен градостроительным регламентом, решение может быть принято без публичных обсуждений.
Для начала процедуры правообладателю участка или его представителю необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Эта выписка предоставляется бесплатно органами местного самоуправления.
В случае отказа в изменении ВРИ решение можно обжаловать в судебном порядке.
Налогообложение земельных участков
Как уже упоминалось, налоги на землю устанавливаются местными властями. Налоговая база рассчитывается от кадастровой стоимости участка. Законом установлены предельные ставки:
- 0,3% — для земель, не используемых в предпринимательской деятельности (жилищный фонд, сельхозназначение, личное подсобное хозяйство, садоводство).
- 1,5% — для всех остальных категорий.
Таким образом, если земля приобретается для строительства и последующей продажи домов (предпринимательская деятельность), она будет облагаться налогом по ставке 1,5%.
Вопросы изменения ВРИ и земельного налогообложения требуют глубоких знаний местного законодательства. Без профессиональной юридической помощи сложно оценить все риски и спрогнозировать результат. Наша юридическая служба предоставляет консультации для жителей и организаций по всей России, помогая разработать оптимальную стратегию инвестиций в землю. Подробнее — здесь.
#ври #категории земель #земля #инвестиции #права #закон #коттеджный посёлок #строительство домов
С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.
Больше интересных статей здесь: Коттедж.
Источник статьи: Рубрика ответы на вопросы. Изменение вида разрешенного использования земли.